El incumplimiento de las normas puede desembocar en el pago de una indemnización e incluso en la privación del derecho al uso de la vivienda o local.

Evitar conflictos.

Tirar tabiques, dividir un gran espacio en dos, reformar por completo baños y cocina… Es difícil encontrar a alguien que no haya realizado alguna obra en su vivienda, actuaciones para las que se debe contar con la conformidad de la comunidad de propietarios, especialmente cuando se trata de reformas de envergadura. Los dueños de una vivienda, o sus arrendatarios, deben seguir una serie de pasos legales y de respeto a la convivencia para evitar conflictos, ya que ante las molestias provocadas por obras los vecinos pueden recurrir a la junta de la comunidad o a su presidente para obligar a quien causa trastornos a cesar con los trabajos, o a que los realice cumpliendo con las normativas. Además, conviene tener en cuenta que los conflictos de este tipo pueden llegar a la instancia judicial e incluso, en casos extremos, tener como consecuencia el pago de una indemnización o hasta la privación del uso de la vivienda o local a su dueño.

Cuando se desea realizar una obra en un inmueble, lo primero que se debe tener en cuenta es que no existe una normativa “universal”, sino que el marco legal al que debe atenerse quien las lleve a cabo está sujeto a las ordenanzas municipales de cada ayuntamiento. No obstante, en las viviendas de propiedad horizontal, unifamilares o locales se pueden mencionar unos parámetros básicos y generales. Así, cada propietario puede realizar obras, modificando los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios, a condición de que:

• No reduzca o altere la seguridad del edificio, su configuración y estructura general, o su estado exterior.
• No perjudique los derechos de otro propietario.
• Comunique la realización de tales obras previamente al presidente de la comunidad.

Es decir, los trabajos no pueden ser molestos, insalubres, peligrosos o ilícitos , ni poner en peligro la seguridad del edificio o de las fincas vecinas. Si se llegara a detectar que se incurrió en alguna de estas faltas, el responsable puede ser apercibido para que finalice las obras y, si hace caso omiso, terminar en juicio. En ningún caso, un propietario puede alterar la estructura del edificio o de sus zonas comunes; y si advirtiese la necesidad de reparaciones urgentes, “deberá comunicarlo al presidente de la comunidad o a su administrador”, tal y como afirma Helena González, abogada del despacho iAbogado.com.

Los ruidos son una de las consecuencias más molestas de las obras, por lo que hay que seguir un estricto horario para realizar los trabajos. Aunque los tramos permitidos pueden variar según cada municipio, generalmente se puede hacer obras de lunes a viernes, de 10:00 a 14:00 horas y de 16:00 a 20:00 horas, y los sábados de 10:00 a 14:00 horas. Los domingos suele estar prohibido.

LOS VECINOS PERJUDICADOS

Ante un perjuicio sufrido por una obra ajena, el vecino damnificado primero deberá consultar con el presidente de la comunidad para tomar conocimiento de la existencia de las licencias correspondientes. Si el propietario no cuenta con estas licencias, entonces deberá comunicar tal circunstancia ante la policía municipal. Si la obra tuviera licencia, pero se ha sufrido un daño o lesión por el incumplimiento del resto de normativas, entonces el vecino puede presentar un requerimiento al través de un burofax al propietario para intentar, por la vía amistosa y en un plazo determinado, percibir los costes de indemnización para cubrir las lesiones sufridas. Una vez vencido este plazo, si no se recibe respuesta por parte del responsable, puede recurrir a la vía judicial interponiendo una demanda por responsabilidad extracontractual a través de un abogado, según explica la abogada Helena González.

Las sanciones siempre son impuestas por el ayuntamiento. Si se han infringido horarios permitidos, se han colocado materiales de manera indebida o provocado contaminación acústica, las respuestas a tales actuaciones serán sanciones administrativas. Pero si se ha afectado a particulares -por poner un ejemplo, que un vecino se haya lesionado al tropezar con restos de material dejados en zonas comunes y, en consecuencia, haya sufrido un problema traumatológico- el damnificado podrá solicitar una indemnización. Ante un perjuicio particular de este tipo, el vecino perjudicado puede denunciar al propietario para obtener compensación por el perjuicio sufrido, ante el juzgado, no ante la Administración o la policía local. Ante estas autoridades, lo que debe presentar es una denuncia en la que incluya datos sobre si e propietario que ejecuta las obras incumple alguna normativa, como la falta de licencia o la insalubridad.

En relación a las indemnizaciones, no existe un baremo determinado ya que dependerá de la lesión sufrida por el damnificado. La medida de expulsión de la vivienda o local está contemplada por la ley pero, tal como expone González, “difícilmente se aplica”, ya que para que un juez dicte una sentencia de este calibre deberían incumplirse absolutamente todas las normativas y preceptos de conducta ciudadana.